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聚焦兩會 · 定調2023房地產工作! “讓全體人民住有所居”!

         3月5日上午9時，第十四屆全國人民代表大會第一次會議在北京人民大會堂開幕，國務院總理李克強代表國務院向大會作政府工作報告。

對于房地產方面的工作，“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”70多個字，定調了2023年房地產工作。

有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險

需要明確的是，雖然本次《政府工作報告》的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不表示這一定位會發(fā)生動搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機制的基本遵循，會一以貫之地堅持，正如《求是》雜志刊文中所提的那樣。事實上，今年《政府工作報告》提到的房地產工作重點仍是防風險、增信心、促需求，與《求是》雜志刊文相關提法一脈相承。

房地產業(yè)對經濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，房地產領域風險處置不當，極易引發(fā)系統(tǒng)性風險。四季度以來中央一系列保交樓、保優(yōu)質市場主體政策持續(xù)落地，及時托底市場，避免硬著陸。

政府工作報告中強調“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險”，表述與此前中央基調一致，穩(wěn)住市場主體是今年行業(yè)重要工作，防止更多房企（特別是優(yōu)質房企）風險暴露，才能穩(wěn)定市場預期。與此同時，盡管政府工作報告中未提及“保交樓”工作，但保交樓的重要性在此前多次會議中均有體現(xiàn)，預計今年“保交樓”仍是“防風險”的重要發(fā)力點。

2022年以來，監(jiān)管部門頻繁落地房地產支持政策，各地也在積極落實因城施策，但在“房住不炒”基調下，供需兩端政策均有所側重。優(yōu)質房企、合理的住房需求才是政策支持對象，熱點城市需求端政策也是漸進式推進，整體來看，中央及地方對房地產“托而不舉”的態(tài)度較為明確。

支持剛性和改善性住房需求

房地產風險化解，需要房地產市場企穩(wěn)的支撐，只有支持剛性和改善性需求釋放房地產市場企穩(wěn)才可期。因此，因城施策加大支持剛性和改善性需求釋放仍將是今年房地產市場管控的重點工作。

從中央及監(jiān)管部門層面來看，2022年以來，監(jiān)管部門已先后落地不少需求端舉措，如財政部和稅務總局明確一年內換房可以給予退稅優(yōu)惠，央行、銀保監(jiān)會建立首套房貸利率動態(tài)調整機制以及下調公積金貸款利率等，降低購房者置業(yè)成本，為剛性和改善性購房者提供更好支持。

今年兩會的政府工作報告單獨提及“支持剛性和改善性住房需求”，這也充分說明今年的工作重中之重是提振住房消費需求。換句話說，相比保交樓、解決債務風險問題、預售資金問題、新發(fā)展模式推進等，住房消費需求的提振是“No.1工程”。唯有把住房消費需求提振了，其他房地產的問題包括頭部房企金融風險的問題等，才能真正得到解決。

較去年兩會，今年兩會對房地產行業(yè)的政策支持態(tài)度更進了一步，并延續(xù)了去年中央經濟工作會議的房地產政策主旨，時隔多年后首次明確指出要支持住房需求，體現(xiàn)了中央對穩(wěn)定房地產行業(yè)的決心。同時政策注重加大供給側政策支持力度，有助于房地產市場實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，促進房地產市場健康發(fā)展。

這充分說明今年工作的重中之重是提振住房消費需求，各地要充分把握這個核心要點，做好相關工作。住房消費需求支持的提法在這兩年都有，此次提及并非老生常談，是基于2022年房地產市場降溫的背景，針對性更強。唯有提振住房消費需求，其他房地產的問題包括頭部房企金融風險的問題等才有可能真正得到解決。

解決好新市民、青年人等住房問題

今年政府工作報告指出要“加強住房保障體系建設”、“解決好新市民、青年人住房問題”。目前，我國有超過3億的新市民，數量龐大，這部分人的住房需求亟須解決。

去年住建部在“中國這十年”系列新聞發(fā)布會上就指出“要健全‘兩個體系’，一個是住房市場體系，另一個是住房保障體系。保障體系更多的是政府發(fā)揮補位作用。”2023年，住房租賃政策支持力度有望進一步加大，尤其是金融支持力度。

一方面，市場化長租房公募REITs今年有望取得突破。2022年12月，證監(jiān)會副主席李超提出，“進一步擴大REITs試點范圍，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產等領域”。

另一方面，住房租賃企業(yè)的融資將獲得更多支持。2023年2月，央行和證監(jiān)會發(fā)布“金融支持租賃市場17條”，為租賃住房項目提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。整體來看，今年住房租賃企業(yè)的融資渠道將進一步拓寬，融資成本有望降低，租賃住房項目也將更容易“算得過來賬”，市場化住房租賃企業(yè)的供給積極性有望提升。

2023年保租房供給仍將是重要工作。中央層面，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出：“以發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)。”

地方層面，目前多個省份已發(fā)布2023年保租房籌集計劃，如浙江省要求規(guī)范住房租賃市場秩序，新建籌集保障性租賃住房25萬套；河北省提出探索長租房市場建設，籌集保障性租賃住房3.5萬套。整體來看，今年保租房籌集規(guī)模仍將維持在較高水平，推進滿足新市民、青年人群體的住房需求，促進“租購并舉”住房制度的加快建立。